2020年4月1日から、賃貸借契約に関するルールが大きく見直されました。今回の民法改正は、実に約120年ぶりの大規模な改正であり、賃貸契約の修理に関する規定も新たに整理されています。本記事では、賃貸物件の契約における修理義務や負担範囲の変更点について詳しく解説します。

賃貸借契約の改正点と新たなルールのポイント

1.賃貸借契約継続中の修繕ルールの明確化

これまで、賃貸借契約中に物件が故障した際の対応について、法律上の具体的な指針が不足していました。改正民法では、入居者と大家双方の責任範囲が明確化され、以下のようなルールが定められました。

【修繕費の原則】

生活に支障をきたす不具合（例：水漏れ、エアコンの故障など）は、基本的に大家が費用を負担して修理を行う。

入居者が修繕を進められる条件として以下が挙げられます

・故障が明らかに大家の責任範囲であること。
・修理の要請を行ったものの、大家側の手配が完了していない場合。
　※修理の要請後、大家が対応の手配を進めているものの、業者の繁忙期などの影響で修理がすぐに行えない場合もあります。
・緊急で修理を行う必要がある場合（例：水道管の破裂など）。

【修繕費用の請求】

修繕費用は大家の承諾がない場合、全額請求できるわけではありません。入居者が緊急性から自己判断で修理を行った場合でも、修繕費用を大家へ請求できるのは、一定の条件を満たした場合に限られます。例えば、地震などによる損傷で生活に著しい支障をきたす場合や、建物の安全性に関わるような緊急性の高い修理が該当します。

ただし、こうした状況でも、事前に大家へ通知し、承諾を得る努力が求められます。どうしても事前確認ができない場合には、修理内容や費用に関する写真や領収書などの記録を確実に残し、後日詳細を説明できるようにすることが重要です。このような対応を取ることで、トラブルの防止と円滑な費用負担の調整が可能になります。

2.賃貸借終了時の原状回復の明確化

従来の法律では、原状回復義務の範囲が曖昧であり、トラブルの原因となっていました。改正民法では、原状回復義務が次のように具体化されています。

【原状回復の基本ルール】

通常損耗や経年変化（例：家具による床のへこみ、家電後部の黒ずみなど）は、入居者の原状回復義務の対象外。入居者が負うべき修繕義務は、過失や不適切な使用による損傷に限定されています。

■具体例
【原状回復義務がないケース】

・カーペットや床のへこみ、日常的な使用による壁の色あせ
　※床のへこみについては、入居者が水漏れなどを知りえた後、報告を管理会社へしなかった場合　は、ご契約者の負担となります。
・地震や台風などの自然災害による破損

【原状回復義務が発生するケース】

・引っ越し時に生じた壁や床の傷
・タバコのヤニや臭い
・ペットによる柱や壁の損傷
・善管注意義務違反に該当する場合

契約書で退去時について請求額記載がある場合は、退去時に料金は発生します。例えば、退去時クリーニング費用、畳表替え等、項目と料金が具体的に記されている場合は、契約者が退去時に支払いをする判例もでております。

3.敷金返還ルールの透明化

敷金に関するトラブルを防ぐため、以下のルールが明記されました。

【敷金の基本ルール】
敷金は退去時に未払い家賃や修繕費を差し引いた残額が返還されます。
滞納分の家賃や、原状回復義務に該当する修繕費を差し引くことが可能。

【改正による効果】
このルールの明確化により、敷金を巡るトラブルが大幅に減少すると期待されています。改正前は、「通常損耗が敷金から引かれた」といった不満が頻発していましたが、改正により基準が統一されました。

4.改正が及ぶその他の分野

賃貸借契約以外にも、売買契約や保証契約に関するルールが改正されました。不動産取引全般における透明性と公平性が向上し、契約当事者間のトラブル防止につながっています。

5.沖縄視点での補足

沖縄のような台風や湿気の多い地域では、賃貸物件の修繕や原状回復のトラブルが起こりやすい環境にあります。今回の民法改正により、湿気や台風による自然損耗が原状回復義務の対象外であることが明記された点は、地域特性を考慮した運用にも適しています。

また、敷金返還の明確化により、観光需要が高いエリアでの短期賃貸物件にも公平なルールが適用されることが期待されます。

まとめ

改正民法により、賃貸借契約に関するルールが大幅に明確化されました。修繕、原状回復、敷金返還の各ポイントについて新たな基準が設けられ、入居者と大家の双方にとってトラブルが減少することが期待されます。特に沖縄のような地域特性を持つエリアでは、これらのルールが適切に運用されることで、賃貸市場全体の信頼性向上につながるでしょう。

何かご不明点がございましたら、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。

民法改正については、法務省及び国土交通省が、改正法の概要や新旧対照条文等を公表していますので、詳しくは、こちらをご参照ください。

法務省 民法の一部を改正する法律（債権法改正）について

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

「賃貸借契約に関するルールの見直し」（PDFファイル）

http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf

「売買、消費貸借、定型約款などの契約に関するルールの見直し」（PDFファイル）

http://www.moj.go.jp/content/001289629.pdf

国土交通省 民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q＆A（PDFファイル）

http://www2.mlit.go.jp/common/001316901.pdf