土地売却に際して生じる利益や損失は確定申告が鍵となります。特に利益があった場合は申告が必要不可欠ですが、損失があった場合でも、確定申告を通じて将来の節税に繋がる可能性があります。この記事では、不動産売却から生じる税金の計算方法と、申告に必要な計算率を詳しく解説します。

土地売却時に確定申告が必要となる状況と計算式の解説

土地を売却して利益が生じた場合、その利益に対して確定申告が求められます。売却益は、売却代金から取得費や諸経費を差し引いた後のプラスの金額です。この利益は「譲渡所得」として扱われ、課税譲渡所得金額は以下の公式により計算されます。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額（該当する場合）=課税譲渡所得金額

出典: 国税庁（公式サイト）

例として、取得費3,000万円（手数料300万円を含む）の不動産を5,000万円で売却した場合、課税譲渡所得金額は次のようになります。

5,000万-(3,000万+300万)=1,700万

これが、土地売却時に確定申告を行う際に計算する課税譲渡所得金額の例です。

土地売却時の特別控除活用で税額を抑制

土地売却における課税譲渡所得金額計算には、特別控除の適用が可能です。これにより、課税される金額を減らせる可能性があります。特に、自己居住の家屋や土地を売却する際は、最大3,000万円の特別控除が適用されることがあります。

この特別控除を活用することで、譲渡所得を実質ゼロにし、所得税や住民税の負担を軽減することができます。ただし、譲渡所得がゼロであっても、特別控除を利用する場合は確定申告が必須となります。

土地売却の税率：居住期間が鍵

特別控除の利用により課税譲渡所得金額を減らせますが、その金額にかかる税率は居住期間に応じて異なります。土地の居住期間は、「5年以下の短期譲渡所得」と「5年超の長期譲渡所得」の二つに分類されます。

5年以下の居住期間の場合、短期譲渡所得として所得税30.63%、住民税9%、合計で39.63%の税率が適用されます。

一方、5年を超える居住期間の場合、長期譲渡所得には所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%の税率が適用されます。

さらに、所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得金額が6,000万円まで14.21%、6,000万円超は20.315%の軽減税率が適用される特例があります。

総じて、居住期間が長い不動産の土地を売却するほど、確定申告での税金額が低くなる傾向があります。

不動産売却の居住期間計算：売却年の1月1日が基準

確定申告は、1月1日から12月31日までの所得を翌年の2月16日から3月15日までに申告するものです。不動産の売却における税率計算に際しては、売却日ではなく売却した年の1月1日時点での居住期間が基準となります。

例えば、2022年12月31日と2023年1月1日に不動産を売却した場合、表面上は1日の違いですが、確定申告での居住期間の計算では1年の差が出ます。

「売却年の1月1日時点で5年を超えているか」という計算方法が適用されるため、特に5～6年の居住期間がある場合は注意が必要です。

例として、2015年6月1日に不動産を取得し、2020年12月31日に売却するケースでは、2020年1月1日時点での居住期間が5年以下となり、短期譲渡所得の税率39.63%が適用されます。もし翌年に売却すると、長期譲渡所得の税率20.315%が適用されることになります。

土地売却における損失時の確定申告：必要性とメリット

土地を売却しても利益がない場合、つまり売却損が発生した場合、課税譲渡所得は生じず、確定申告は基本的に不要です。しかし、売却損の状態でも確定申告を行うことで税金の節約が可能な場合があります。所得や損益を合算することにより、全体の税額を減らすことができる可能性があります。

また、「売却益より諸経費の方が多かった」という状況もあり得ます。税金の支払いを効率的に行うためには、仲介手数料、登記費用、土地測量費用などの代表的な諸経費を理解し、適切に計算することが重要です。

土地売却時の確定申告に必要な書類一覧

土地売却に伴う確定申告を行う際には、以下の書類が主に必要です。

譲渡所得の内訳書

確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）

確定申告書第三表（分離課税用）

売買契約書のコピー

仲介手数料やその他費用の領収書コピー

土地の事項証明書

源泉徴収票やマイナンバー

加えて、特別控除を申請する場合は、その条件に応じて追加書類が必要になります。例えば、居住用物件を売却し最高3,000万円の特別控除を受ける場合、居住していたことを証明する書類の提出が必要です。

土地売却後の確定申告の重要性とポイント

土地を売却して得た利益には、基本的に確定申告が必要です。売却損が発生した場合を除き、1月1日から12月31日の間に得た収益に対して、翌年の2月16日から3月15日までに納税額を自己申告する必要があります。

適切な確定申告を怠ると、脱税とみなされるリスクがあります。この場合、本来納めるべき税金の徴収や無申告加算税により、追加の税金支払いが発生する可能性があります。したがって、土地の売却益があった場合は必ず確定申告を行うことが重要です。

確定申告をする際には、居住期間が5年以下か5年以上かで譲渡所得の税率が大きく変わることも考慮する必要があります。売却時期の選択は、税金額に大きく影響するため、慎重に決めることがポイントです。

株式会社 日宅では不動産売却に関するサポートも提供しており、売却時期の相談も承っています。土地の売却をお考えの方は、ぜひ当社スタッフまでご相談ください。