不動産売却では土地面積に応じて価値が算出されます。その土地面積を正確に把握するには測量調査が欠かせません。つまり、不動産を売却するには、正確な土地面積測量が必要不可欠です。

この記事では、土地面積の測量が不動産売却で重要な理由について、「現況測量」や「確定測量」といった実際の測量手法の違いなどをご紹介します。土地面積の測量が必要な具体例もご紹介しますので、あわせてご参考になさってください。

◆不動産売却に正確な土地面積の測量が重要な理由

「土地面積は登記簿謄本に載っている地積を参考にすればよいのでは？」と考えてしまう方もいますが、地積が必ずしも正確だとは限りません。

一昔前の測量技術では正確な結果を算出できなかったり、隣地との境界が曖昧だったり、登記簿謄本だけでは正確な土地面積を調べることが難しいのです。

不動産売却では不動産の価値を正確に見定めてから販売するため、「面積」と「境界」の2つを正確に測量し直すことが重要視されています。一般的には、売主側が正確な面積の測定を行っておくことがほとんどです。

◆土地の売買に関わる2種類の契約方法がある

“土地”の不動産を売却するには、2つの契約方法があります。

・公簿売買

登記簿謄本などに記載された地積情報をもとに不動産の売却額を決める契約方法です。「契約後に実際に測量したら登記簿謄本よりも土地面積が少なかった！」ということがあっても、その差異を精算しないと特約を結ぶことがほとんどです。

不動産売却においては、土地面積の測量にかかる費用や時間を負担しないで済むためコストを抑えられるメリットがあります。一般的には登記簿謄本の情報が新しかったり、山林など測量が難しい広大な大地で用いられたりする契約です。

・実測売買

確定測量により、土地の面積を詳細に割り出してから不動産の売却額を決める契約方法です。多くの場合では、ひとまず登記簿謄本に記載された地積で売買を行い、その後実測値による差異に応じた費用を支払います

◆測量における「現況測量」と「確定測量」の違い

測量調査では、土地家屋調査士や測量士といった有資格者が測量を行います。土地面積の測量では、「測定・境界の確定・測量図の作成」といった業務があり、土地家屋調査士へ別途依頼すれば、測量結果を登記することも可能です。

不動産を売却する際は、トラブルを避けるために売り主が土地の価値をしっかりと明示する必要があります。そんな測量方法には、大きく分けて「現況測量」と「確定測量」の2つの手段があります。

現況測量は現況から境界を定めて測量する

現況測量には「作業時間の短縮」「測量費用が安価」といったメリットがあります。現況測量とは、境界杭や境界標、フェンスといった現場確認が可能な指標をもとに、現況を測量する方法です。

確定測量に比べると低価格かつ迅速に測量を行えるメリットがあるものの、隣地所有者の同意を得るわけではないため、正しい境界を測量できる訳ではありません。あとになって隣地の人とトラブルになってしまうケースもあるほか、現況測量による測量結果は登記することも不可能です。

イメージとしては、査定や買い主への交渉材料として、不動産売却の参考資料に用いられる土地面積測量法が「現況測量」と言えます。

確定測量は隣地所有者と境界を定めて測量する

確定測量には、「正しい境界を測量可能」「情報の登記も可能」といったメリットがあります。確定測量とは、有資格者の助力をもとに、隣地所有者の同意を得て正しい境界を測量する方法です。

確定測量は多くのケースで、複数の隣地所有者に協力してもらう必要があります。売却したい不動産の土地が複雑な立地ほど、確定測量の図面作成に手間が掛かってしまいます。

また、公有地が隣接しているなど行政の立ち会いが求められる場合は、より多くの費用や時間が掛かる点に注意が必要です。

とはいえ、確定測量で土地面積を測量すれば、境界確定書などをもとに地積更正による情報の更新申請ができます。

◆不動産売却で土地面積測量が必要な具体例

土地や一戸建てなど、不動産を売却する場合は売主側が測量費を負担して土地の面積を調査することが一般的です。中でも、確定測量が求められるケースは以下のとおりです。

• ・境界が不明瞭
• ・地価が高い
• ・登記内容が疑わしい
• ・相続税を物納したい

境界が不明瞭

不動産を売却するには、具体的な土地面積を把握しなければなりません。とはいえ、隣地との間にフェンスや堀が設けられたり、境界標などの印がなかったりする場合は、境界がわからないため”土地の価値”も分かりづらくなっています。

境界が不明瞭のままでは不動産売却をスムーズに行えないため、専門家による確定測量が必要です。

地価が高い

不動産売却で土地面積の測量が求められる理由は、1坪ごとの面積単価が不動産売却価格に直結するからです。そのため、地価が高い不動産ほど土地面積を測量して売却額をしっかりと把握する必要があります。

「確定測量によって売却額が想定よりも下回った」というケースも考えられますが、言い換えれば買い主とのトラブルを未然に防げます。地価が高い地域ほど、確定測量にて明確な不動産価格を提示することが重要です。

登記内容が疑わしい

登記簿謄本の内容はすべて信じられるわけではありません。測量日がとても古い場合は、現在の土地面積と相違があります。昔の技術ではできなかったことも、現在の最新技術では詳細な土地面積を測量できるため、正しい価格で不動産売却を行うことが可能です。

相続税を物納したい

相続税では、特殊な条件を満たすことで土地などの一部相続財産による物納が認められています。そんな物納条件の中でも、「境界の明確化」は必須条件の1つです。相続した不動産を使って相続税を物納する場合、事前に確定測量をして境界を明らかにしておく必要があります。

また、不動産物件を譲り受けたときは、その課税額を調査するための財産評価にも必要です。

◆土地面積の測量に掛かる費用目安

不動産を売却するのに必要な土地面積の測量は、「現況測量」と「確定測量」の2つがあります。基本的に、測量に掛かるコストや期間は「現況測量」の方がお手軽です。

現況測量の参考費用を出すと、たとえば300平米の整形地ではおおよそ20万前後の測量費が必要です。作業に掛かる期間は、3週間ほど時間が必要になります。

一方で、確定測量の参考費用はより割高です。複雑な手順が必要になり、測量に掛かる費用や時間は現況測量よりも多くなります。売却したい不動産に公有地が隣接しているなど、いくつかの条件によっては測量費用が多額になってしまう点に注意しましょう。

もし不動産売却を考えている場合は、確定測量を行える複数の業者に見積もりを出して費用検討することをおすすめします。

◆不動産売却には土地面積の測量が必要不可欠

不動産を売却するには、その土地が持つ価値や大きさを含めた正確な土地面積の測量が必要不可欠です。トラブルなく不動産売却を行いたい場合は、確定測量によって土地の価値を明確にしておきましょう。

とはいえ、土地面積の測量など手配が大変という方も少なくありません。「不動産売却を考えている」という方は、ぜひ弊社までご相談ください。必要なものや手順のご紹介など、当スタッフが不動産売却を最大限にサポートいたします。