相続税は、資産を築いてきた多くの人々の関心事となっています。その中で、不動産は相続税節税の観点からの魅力的な投資先として位置づけられています。しかし、「実際に不動産を購入することでどのように相続税の節税が可能なのか？」と疑問に思う方も少なくないでしょう。

本文では、不動産購入がどのように相続税の節税策として機能するのか、そしてその際に注意すべきすべきポイントを説明します。

不動産購入による相続税節税の背景

「なぜ現金を持つよりも不動産を持つ方が相続税の節税に有利なのか？」と疑問に思う方も多いかと思います。実は、不動産を購入・相続することで得られる節税のメリットは、主に以下の3つの要因に起因しています。

1.不動産の評価額は現金に比べて低く設定されやすい。

2.不動産を貸し出すことでさらなる税額の減少が期待できる。

3.不動産に関する特定の特例を利用することが可能。

これらの要因について、詳しく見ていきましょう。

不動産の評価額は現金に比べて低く設定されやすい。

不動産を所有することが相続税の節税策としてどのように機能するのか疑問に思うかもしれません。実は、法律上「不動産の相続税評価額は、その市場価格よりも低く設定される」特性があり、これが節税のカギとなります。一般的に、相続税を節約するためには、資産の評価額を下げるアプローチが取られます。

特に、不動産の場合、その評価額は通常の売却価格よりも低く設定されることが多いです。例を挙げると、1億円の現金を相続すると、その全額が課税の対象となります。一方、1億円の価値がある不動産を相続する場合、評価額の減少により、課税対象は数千万円に制限されることがあります。

このように、同じ資産価値でも、不動産を経由することで相続税の負担を軽減することが可能です。

不動産を貸し出すことでさらなる税額の減少が期待できる。

不動産を相続することでの節税効果は確かですが、さらにその節税効果を高める方法が存在します。具体的には、所有している不動産を第三者に貸し出すことにより、相続税評価額を低減することができます。

例えば、アパートのような物件は、借地借家法の適用を受けるため、住人の権利が強く保護されています。このため、物件の所有者が自由にその物件を取引することが難しくなり、結果として相続税評価額がさらに低くなる可能性があります。

このように、不動産を賃貸として運用することは、相続税の節税策として有効な手段となります。賃貸経営を検討している方や、相続税の節税を目指す方には、このアプローチがおすすめです。

不動産に関する特定の特例を利用することが可能。

不動産を利用した相続税の節税策の中で、「小規模宅地等の特例」は特に注目される方法の一つです。この特例は、特定の条件を満たす土地に対して適用され、大きな節税効果をもたらします。具体的には、「共同居住していた土地」「事業用の土地」「賃貸用の土地」の3つのカテゴリーが対象となります。

例として、親から子への相続において、親子が共同で居住していた土地の場合、最大330平米までの土地の評価額を80％減少させることができます。仮定として、その土地の市場価格が1億円だった場合、この特例を利用しないと約1200万円の税金が発生しますが、特例を活用することで税金はゼロになります。

このように、「小規模宅地等の特例」を適切に活用することで、相続税の大幅な節税が期待できます。

不動産を利用した相続税節税の注意事項

不動産を購入することでの相続税節税は確かに法的に認められていますが、節税のメリットだけを追求して過度に不動産投資をすると、予期せぬ問題が生じることがあります。

不動産を利用した相続税節税を検討している方に、考慮すべき3つの要点を挙げます。

1.大きな初期投資が必要: 不動産購入には多額の資金が必要となります。

2.賃貸経営のリスク: 不動産を賃貸として運用する場合、経営がうまくいかないリスクも考慮する必要があります。

3.相続に関するトラブル: 不動産の相続を巡って家族間での争いが生じる可能性も考慮しなければなりません。

大きな初期投資が必要

不動産購入は、大きな資金を必要とするのは言うまでもありません。相続税の節税効果を追求するためだけに、過度な借金をしてまで不動産を手に入れるのは適切ではありません。

不動産を中心とした節税策に固執するあまり、将来的な老人ホームの入居や医療費など、必要な資金手続きが困難になるリスクも考慮する必要があります。即座の節税効果だけでなく、将来の生活資金も考慮することが大切です。

さらに、不動産を通じての節税は確かに可能ですが、相続時には相続税の支払いが待っています。相続人がその税金を支払うための資金を確保できない場合、結果的に負担が増えることも。購入資金だけでなく、将来の資金計画もしっかりと考え、節税策を検討することが重要です。

賃貸経営のリスク

不動産を利用した相続税節税の手段として、賃貸経営はよく取り上げられます。しかし、賃貸経営は必ずしも成功するとは限らず、経営がうまくいかない場合や物件にトラブルが生じるリスクも考慮する必要があります。

特に、建物の経年劣化により空室が増加する可能性があり、長期間の賃貸経営はその運営スキルが試されることとなります。賃貸経営を検討する際は、そのリスクを十分に理解し、適切な経営戦略を立てることが求められます。

相続に関するトラブル

不動産は確かに相続税の節税策として有効ですが、同時に、資産の大きさゆえに相続時のトラブルの原因となることもあります。例えば、2人の子供に異なる資産を相続させる場合、不動産と現金のバランスが取れていないと、相続人間での対立が生じるリスクが高まります。

資産の大きさや性質によって、平等な分配が難しい場面も考えられます。そのため、不動産の価値と現金のバランスを適切に考慮し、円満な相続を目指すことが大切です。

相続におけるトラブルは、資産の分配が公平でない場合に特に起こりやすく、不動産の節税効果とトラブルのリスクを天秤にかける必要があります。事前の遺言書の作成や、相続人への説明など、事前の対策がトラブルを防ぐ鍵となります。

法的に認められた不動産を利用した相続税節税

法律上、不動産を活用した相続税の節税は許可されています。特に、大きな資産を持っており、次世代にそれを継承させたい場合、不動産を通じた節税策は有効な選択肢となります。

しかしながら、賃貸経営の失敗や、大きな初期投資の必要性、相続時の家族間のトラブルなど、節税のメリットだけでなく、リスクも考慮する必要があります。

過度な節税策は、脱税とみなされるリスクもあるため、どの程度の節税策を取るかは慎重に検討することが求められます。この点については、私たちや専門家との相談を推奨いたします。

私たち株式会社 日宅は、オーナー様の資産運用の最良のサポートを目指しております。

最新情報としてし令和6年1月1日に施工される「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」もご確認ください。令和５年度税制改正により、相続税法及び租税特別措置法の一部が改正されています。